확인사항
| – 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초 등 7000만원) 이하 무주택자가 5억원(신혼부부 등 6억원) 이하 주택 담보로 받을 수 있습니다. – 일반 신청인은 2억5000만원, 생애최초 구매자는 3억원, 신혼부부는 4억원까지 대출 가능 – 디딤돌 대출 받으면 1개월 안에 전입신고하고, 1년 이상 담보 주택에 의무 실거주해야. |
디딤돌 대출은 무주택자의 내 집 마련을 지원하기 위해 운영 중인 대표적인 정책 주택담보대출 상품이에요.
디딤돌 대출은 이용할 경우 최대 4억원을 연 2.15~3.0%의 고정금리로, 최장 30년 동안 빌릴 수 있어서 많은 사람들이 찾는 대출인데요.
이번에는 디딤돌 대출을 받기 위해서 어떤 자격 요건(무주택, 소득, 자산 등)을 갖춰야 하는지, 어떤 주택을 담보로 이용할 수 있는지, 대출한도와 대출금리는 어떻게 결정되는지 등 디딤돌 대출의 세부적인 내용에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.
신청대상
디딤돌 대출은 공적재원인 주택도시기금을 바탕으로 하는 무주택자 대상 저금리 대출인데요. 그렇기 때문에 무주택자가 주택을 구입하려 할 때만 대출을 이용할 수 있습니다.
디딤돌 대출을 신청하기 위해서는 먼저 주택 매매계약을 체결해야 하는데요. 매매 거래가 아닌 상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하려 할 때는 대출을 신청할 수 없습니다.
기본적으로는 무주택 세대주만 대출을 신청할 수 있지만, 세대주의 배우자, 그리고 대출접수일 기준으로 3개월 이내에 결혼(혼인신고)을 해, 세대주가 될 예정인 세대원이라면 대출을 신청할 수 있습니다.
30세 미만 단독‧미혼 세대주는?
또한 만 30세 미만 단독세대주, 미혼세대주에게는 원칙적으로 대출이 제공되지 않는데요.
다만 만 30세 미만 단독세대주가 미성년자인 형제, 자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 6개월 이상 부양한 경우, 그리고 만 30세 미만 미혼세대주가 직계존속(부모, 조부모 등) 1인 이상과 동일세대를 구성한 뒤 6개월 이상 부양했다면 대출을 이용할 자격이 주어집니다.
여기서 말하는 ‘동일세대를 구성한다’는 말의 뜻은 같은 주민등록등본에 등재되는 것을 말합니다.
세대원이 주택이 있다면?
무주택 요건은 대출 신청인(세대주)뿐 아니라 세대원 전원이 무주택자일 때만 충족할 수 있는데요. 실물 주택이 아닌 분양권, 조합원 입주권을 소유하고 있을 때도 주택을 소유한 것으로 간주돼 디딤돌 대출을 신청할 수 없습니다.
정책 주담대 상품인 만큼 대출자에게 적용되는 소득‧자산 요건도 따로 마련돼 있는데요.
소득 요건의 경우 대출 신청자와 배우자의 연간 합산소득이 6000만원 이하일 때만 대출을 신청할 수 있도록 돼 있습니다. 생애최초 주택구입자, 신혼부부, 2자녀 이상 가구일 경우에만 이 같은 소득 요건이 7000만원 이하로 완화됩니다.
대출 신청자와 배우자의 순자산을 합산한 금액 역시 기준 금액 이하여야만 하는데요. 2023년에는 부부 합산 순자산이 5억600만원 이하일 때만 대출을 이용할 수 있습니다.
연체기록이 있다면?
또한 신용평가회사가 평가한 개인 신용점수가 일정 점수 이상인 신청자만 대출을 이용할 수 있는데요.
신청자의 신용정보에 ①연체, 대위변제, 대지급 정보 ②금융질서문란 정보, 공공기록 정보, 특수기록 정보 ③신용회복지원등록 정보 등이 남아있는 경우에는 대출이 제공되지 않습니다.
신청인과 그 배우자에게 제때 갚지 않고, 연체하고 있는 채무가 있다면 대출을 이용할 수 없다고 이해하면 됩니다.
중복대출 금지 요건
마지막으로 신청인 등이 이미 주택도시기금을 재원으로 한 대출(오피스텔 구입자금 대출, 버팀목 전세자금대출 등)이나, 은행의 주택담보대출을 이용하고 있을 때도 디딤돌 대출을 받을 수 없는데요.
주택도시기금을 재원으로 한 대출의 경우 신청인과 그 세대원 중 한 명이라도 기금재원 대출을 이용하고 있다면 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다.
단, 버팀목 전세자금대출과 같은 기금재원 전세자금대출을 이용하고 있을 경우에는 디딤돌 대출 실행일에 기존 전세대출을 상환하는 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
신청인과 배우자(결혼 예정자 혹은 세대분리된 배우자 포함)가 다른 주택을 대상으로 은행의 주택담보대출 혹은 중도금대출을 이용하고 있을 때도 디딤돌 대출을 신청할 수 없습니다.
이렇게 디딤돌 대출을 이용하기 위해서는 신청인과 그 세대원이 무주택, 소득‧자산, 신용점수, 중복대출 금지 요건을 모두 충족해야만 합니다.
6억원 이하의 주택가
담보주택 역시 전용면적, 주택가격 요건을 충족해야만 대출이 제공됩니다. 수도권, 그리고 지방 도시지역에 있는 주택의 경우 주거 전용면적이 85㎡를 넘을 경우 디딤돌 대출이 나오지 않는데요. 비수도권의 읍‧면 지역 주택의 경우에만 전용면적 기준이 100㎡이하로 완화됩니다.
또한 대출접수일 기준으로 주택의 평가액이 5억원 이하일 때만 대출을 이용할 수 있습니다. 신혼부부와 2자녀 이상 가구인 경우에는 기준이 완화되어 6억원 이하 주택으로도 대출을 받을 수 있습니다.
담보주택의 감정평가액은 국토교통부 혹은 한국주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 등을 기준으로 책정하고 있습니다.
대출한도 기준
대출한도는 신청인이 일반 유형 신청인인지, 생애최초 주택구입자인지, 신혼부부‧2자녀 이상 가구인지에 따라서 차등적으로 제공됩니다.
구체적으로 아래 나온 3가지 방식으로 각각 계산한 금액 중 가장 작은 금액이 실제 대출한도로 결정됩니다.
① 담보주택에 LTV와 DTI를 적용해 산출한 금액 중 신청인별 최대 대출한도 이내 금액
디딤돌 대출로 받을 수 있는 최대 대출한도는 신청인의 유형별로 차등적으로 적용되는데요. 일반 신청자는 최대 2억5000만원까지, 생애최초 주택구입자는 최대 3억원까지, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있습니다.
그리고 담보주택 가격에 LTV(주택담보대출비율) 70%(생애최초 80%)와 DTI(총부채 상환비율) 60%를 적용해 산출한 금액 중에서 유형별 최대 대출한도 안에 드는 금액 만큼을 실제 대출한도로 적용하고 있습니다.
② 매매가격 이내 금액. 대출총액(디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격을 초과할 수 없음.
③ 대출금액 = (담보주택 평가액 × LTV) – 선순위 채권 – 임차 보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금
만약 담보주택에 변제 순위가 앞서는 선순위 채권이 설정되어 있거나 담보주택에 세입자가 있는 경우에는 담보주택 평가액에 LTV를 적용해 산정한 값에서 선순위 채권 금액과 임차 보증금 금액, 최우선변제금 금액을 차감한 금액으로 대출한도가 결정됩니다.
선순위 채권이 없거나, 세입자가 없는 주택이라면 ①번 값으로 실제 대출한도가 결정된다고 이해하셔도 큰 무리는 없습니다.
대출 기간
디딤돌 대출의 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년의 기간 중에서 대출자가 선택할 수 있는데요. 거치기간은 최대 1년까지만 설정할 수 있습니다.
거치기간 없이 곧바로 원리금을 갚아나갈 수도 있고요. 상환방식은 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 상환 중에서 선택할 수 있습니다.
참조-대출상환방식 총정리! 같은 금액 빌려도 이자가 달라집니다.
그리고 대출금리는 신청인의 부부합산 연소득과 대출기간에 따라서 서로 다르게 적용되는데요. 소득이 적고, 대출기간이 짧을수록 더 낮은 금리가 적용되는 방식입니다.
대출 금리
디딤돌 대출의 금리는 연 2.15~3%(2023년 6월 기준) 범위 안에서 결정되는데요. 부부합산 연소득이 2000만원 이하인 신청인이 10년 동안 대출을 받을 때 가장 낮은 연 2.15%의 금리가 적용됩니다. 연소득이 4000만원 초과 ~ 6000만원 이하 구간에 있는 신청자가 30년 동안 대출을 받을 경우에는 가장 높은 연 3%의 금리가 적용됩니다.
또한 대출금리는 고정금리와 5년마다 금리가 달라지는 5년 단위 변동금리 중에서 선택하실 수 있습니다.
우대 금리
정책 주담대인만큼 한부모가정, 장애인가구 등 사회적 배려 계층에는 우대금리가 적용되는데요.
연소득이 6000만원 이하인 한부모가구 대출자에게는 연 0.5%포인트의 우대금리가 적용되고 있습니다. 장애인가구, 다문화가구, 신혼가구, 생애최초 구입자에게는 각각 연 0.2%포인트의 우대금리가 적용되는데요. 다만 이 우대금리들은 중복해서 적용 받을 수 없습니다.
이외에도 청약저축 가입‧납입 요건, 다자녀 여부에 따라 추가적인 우대금리도 적용되고 있습니다.
신청 기한
디딤돌 대출을 받기 위해선 먼저 주택 매매계약을 체결해야만 하는데요. 대출 신청은 소유권이전등기를 하기 전에 신청하는 게 원칙입니다. 다만 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 등기 접수일로부터 3개월 이내의 기간 동안에는 대출을 신청할 수 있습니다.
대출 신청은 주택도시기금과 협약을 맺은 은행 지점을 방문해서 신청하면 되는데요. 2023년 6월 기준 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협, BNK부산, DGB대구, 이렇게 7개 은행에서 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다.
실거주 의무 기간
디딤돌 대출을 받은 대출자에게는 해당 주택에 직접 들어가서 살아야 하는 실거주 의무가 부여돼요. 대출실행일로부터 한 달 안에 해당 주택에 주민등록 전입신고를 한 뒤 1년 이상 해당 주택에 거주해야만 합니다.
만약 기존 임차인의 퇴거 지연, 집수리 등 정당한 사유 없이 이 같은 실거주 의무를 지키지 않았을 경우에는 대출금을 상환해야만 합니다.
특례보금자리론 연동
2023년 1년 동안 특례보금자리론이 한시적으로 운영되고 있는데요. 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 주택을 담보로, 최대 5억원을, 연 4% 기본금리로 대출해주는 정책 주담대 상품입니다.
그리고 요건만 충족하면 한 채의 주택을 구입하면서 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 동시에 이용하는 것도 가능합니다.
디딤돌 대출 요건을 충족하는 신청인과 담보주택이라면 대출금리가 더 낮고, 대출한도도 더 작은 디딤돌 대출부터 먼저 그 한도까지 대출받은 뒤, 디딤돌 대출로 다 충당하지 못한 나머지 구입자금은 특례보금자리론 대출로 마련하는 방법을 사용할 수 있습니다.
이상으로 무주택자의 내 집 마련을 지원하기 위한 대표적인 정책 주택담보대출 상품인 디딤돌 대출에 대해서 알아봤습니다.