전세퇴거자금대출

전세퇴거자금대출

전세 세입자와 전세 계약이 만료되어
전세보증금을 내주어야 할 때,
돌려줄 돈이 없는 경우 활용 가능한 대출입니다.

전세퇴거자금대출이란?

전세 세입자와 전세계약이 만료되어 전세보증금을 내어 주어야 할 때, 돌려줄 돈이 없는 경우 활용가능한 대출입니다.

참고로 전세 퇴거 자금 대출(=전세금 반환 대출)은 생활안정자금 대출에서 파생되어 나온 대출 상품입니다.

다만, 생활안정자금 대출은 지역별 LTV 한도 내에서 매년 2억 원을 빌릴 수 있지만 (지역별 LTV 한도: 투기과열지역 50% / 조정지역 60% / 비조정지역 70%)

전세 퇴거 자금은 세입자를 보호하기 위하여 생활안정자금 대출한도인 2억 원 보다는 한도가 높습니다.

일부 예외적인 케이스를 제외하고는 전세금 전부 대출이 가능하다는 의미입니다.

일부 예외적인 케이스는 아래에서 설명드릴게요^^

전세퇴거자금 대출 필요서류

은행이나 보험사에서 대출담당자분이 안내해주시는 서류를 준비하시면 되는데요,

보통 필요한 서류는 아래와 같습니다

(금융사마다 다소 차이가 있을 수 있습니다.)

인감증명서 2통

주민등록등본 1통

주민등록 초본 1통(최근 주소 변동 포함-전체 이력)

전입세대 열람 1통(대출받는 집)

가족관계 증명서

건강보험자격득실 확인서(전체 내역)

신분증

통장사본(자동이체용)

인감도장

등기권리증

임대차계약서

최근 2년 근로소득원천징수 영수증


전세퇴거자금대출 한도

은행, 보험사 등 금융회사에서는 계약서상의 세입자 전세보증금 또는 해당 주택의 LTV 금액 중에서 낮은 금액을 기준으로 대출금을 내어주게 됩니다

예를 들어보겠습니다.

Q. 비조정지역에 KB시세 기준 7억 원에 해당하는 1 주택을 보유한 홍길동의 경우,

기존 전세금 4억을 반환해야 합니다. 얼마까지 전세금 반환 대출이 가능할까요?

A.

비조정지역, 1 주택인 경우 KB시세 70%까지 가능합니다. (비조정지역 LTV: 70%) 즉, 4억 9천까지 대출을 받을 수 있으므로 기존 전세금인 4억 반환이 가능합니다.

물론, 여기서 집주인인 홍길동의 DSR은 고려하지 않았으니 연소득 및 기존 대출 여부(신용대출 등)를 확인하셔서 DSR을 계산하셔야 하며, 1 금융 은행의 경우 보통 4억까지만 대출이 가능한데 2 금융 보험사에서는 4억 9천까지 가능한 경우도 있으니 참고하십시오.

(금융사마다 대출 정책이 약간씩 달라요^^)

그리고 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 1 주택자인 경우에 한해서만 전세 퇴거 자금 대출 실행이 가능하며, 2 주택자는 대출실행일까지 두 채 중 한 채를 매도하거나 매도하지 않았다면 빠른 기간 내에 매도하셔야 합니다.

전세퇴거자금대출

전세금반환대출이 불가능한 경우 & 주의해야 할 점

다주택자는 조정지역 및 투기과열지역에서는 전세 퇴거 자금 대출이 불가능합니다. 다만, 다주택자는 매년 LTV 한도 내에서 최대 2억 원까지 생활안정자금 대출이 가능하므로 이 점 참고하시어 반환 계획을 하시면 될 것 같네요

그리고 조정지역 및 투기과열지역에서 KB시세 9억 원을 초과한 주택에 대해 전세금 반환 대출을 받으시는 경우, 3개월 이내에 해당 주택에 전입신고를 하셔야 합니다.

만약 3개월 이내에 전입신고하지 않은 경우, 기존에 실행한 전세금 반환 대출은 모두 회수되며 3년 동안 금융권에서 모든 대출을 받으실 수 없습니다

전세퇴거대출

기타 사항

비규제 지역에서는 전세보증금 반환 대출이 1주택자의 경우 LTV 70%, 다주택자의 경우 LTV 60%까지 나옵니다. (물론, 차주의 DSR을 고려하셔야 합니다.)

그리고 보금자리론과 적격대출로도 전세보증금 반환대출이 가능하니 이 점 참고하세요.

전세 퇴거 자금 대출에서 공통적으로 적용되는 점인데요. 전세 퇴거 자금 대출을 받으시고 난 후 추가로 주택을 구매할 수 없습니다. 

앞에서 말씀드린 대로 전세자금 대출은 생활안정자금 대출에서 파생되어 나온 대출이기 때문입니다.

대출 계약서 작성 시, 추가 주택구입 금지라는 항목에 서약하셔야 하는데요.

여기서 주의하셔야 할 점은

대출을 실행하는 차주뿐만 아니라 같은 등본에 있는 직계존속, 직계비속 또한 주택을 구입하시면 안 됩니다.

전세자금 퇴거 대출 상환 전까지 무조건 추가 주택 구매하시면 안 됩니다. 매우 중요한 사항입니다.


요약하자면,
전세 퇴거 자금 대출은 무주택/1 주택자는 규제 여부 관계없이 모든 지역에서 대출 가능
다주택자는 비규제 지역은 가능, 규제지역은 불가능
(단, 다주택자가 다주택 매도 후 1 주택으로 전환하는 경우엔 대출 나옴 
혹은 매년 2억 원 한도로 생활안정자금 대출 가능)
그리고 주택 여부와 상관없이 차주의 DSR을 고려하셔야 합니다.
연소득이 적으신 분들은 대출이 많이 안 나오실 수 있어요.


특례보금자리론

특례보금자리론은 전세퇴거자금대출 용도, 즉 전세자금 반환 용도로도 사용가능하다는데, 장점 및 특징 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

장점

기존에 분산되었던 모기지론을 ‘특례보금자리론’으로 통합하였습니다.

보금자리론 + 안심전환대출 + 적격대출

그리고 세가지 상품의 장점을 잘 고려하여 특례보금자리론이 짜여졌습니다.

구체적 특징 6가지

1) 소득요건이 없다.

금융위원회 보도자료를 캡쳐한 위의 자료를 보면 소득한도가 없어졌다. 보금자리론을 받기 위해선 부부합산 연간소득 7천만원 이하라는 요건을 충족해야 했는데, 이 부분이 사라진 것이다. 혼자서도 아니고 맞벌이 부부 세전소득 7천만원 초과하는 분들이 의외로 많아 큰 장벽이었는데, 특례보급자리론은 이를 반영하여 대출대상자를 폭넓게 넓혔습니다.

2) 대상주택 9억원 이하

담보로 잡을 대상주택가격도 문제거리였는데요. 보금자리론은 최대 6억원까지 상향되었는데, 주택시장이 좋았던 2021년 상반기만해도 아파트 평균가격이 최초로 11억원을 넘어서기도 하였습니다. 이러한 현실 반영 문제가 있었는데, 최대 9억원으로 상향조정된 것은 매우 긍정적이라 할 수 있습니다.

3) 대출한도 최대 5억원

대상주택 가격 범위가 상향되었으니 자연스레 대출한도도 5억원으로 결정되었는데요. 물론 금리가 높은 시점에 대출을 많이 받으려는 분들은 적겠지만 그동안은 대출한도가 나오지 않아 애먹었던 것을 생각하면 최대 5억원은 매우 만족스러운 한도라 할 수 있겠습니다.

4) 고정금리 및 만기

가장 고민되면서 기대되는 특징이 바로 금리 부문인데요. 연 4%대 고정금리로 우대금리 반영시 3%대까지 금리를 낮출 수 있습니다. 부부합산 연소득 1억원 이하면서 주택가격 6억원 이하인 경우 우대금리가 적용됩니다. 또한 전자약정 및 등기, 사회적배려층, 저소득층, 신혼가구, 미분양주택 등에도 금리우대혜택이 더해집니다.

만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년 (신혼부부 혹은 만 39세 이하), 50년 (신혼부부 혹은 만 34세 이하)로 길게 가져갈 수 있으며 조기상환수수료가 면제되어 기존 주택담보대출을 갈아타기 좋고 일시적 2주택자를 인정하여 기존 주택을 2년 이내 매도하면 이용이 가능하다. 결국 1주택자도 이용 가능 합니다.

5) 다양한 용도

특례보금자리론은 새로 주택을 구입하는 용도는 물론 기존 주택담보대출을 갈아타는 대환대출도 가능한데요. 또한 전세보증금을 반환해주기 위한 전세퇴거자금대출도 가능하여 활용도의 폭도 넓습니다.

6) DSR 미적용

총부채원리금상환비율인 DSR 규제도 자유로운데요. LTV(주택담보대출비율) 70%와 DTI(총부채상환비율) 60%는 기존 보금자리론과 마찬가지로 유지됩니다.

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